Khi cưỡng chế thu hồi đất, nếu người bị cưỡng chế không tự chuyển tài sản ra khỏi khu đất, ban thực hiện cưỡng chế có trách nhiệm di chuyển tài sản ra ngoài; nếu chủ tài sản từ chối nhận, ban phải lập biên bản, tổ chức bảo quản theo quy định và thông báo để chủ tài sản đến nhận lại. Đó là khung chung theo Luật Đất đai. Quyền của bạn nằm ở chỗ biên bản ghi đúng, đủ, và bạn theo dõi được tài sản đi đâu.
Phần lớn tranh chấp sau cưỡng chế không nằm ở quyết định thu hồi mà ở chuyện mất mát, hư hỏng đồ đạc: chiếc tủ vỡ kính, thùng hàng thiếu, giấy tờ lẫn đâu mất. Bài này đi qua những gì xảy ra với tài sản trong và sau buổi cưỡng chế, và cách chuẩn bị để khi có thiệt hại thì chứng minh được.
Tài sản được xử lý ra sao trong buổi cưỡng chế
Trước khi thực hiện, ban cưỡng chế thường vận động lần cuối. Nếu gia đình chấp hành, việc dọn dẹp và bàn giao do gia đình tự làm, lập biên bản ghi nhận. Nếu không chấp hành, ban có quyền buộc người bị cưỡng chế và người có liên quan ra khỏi khu đất, và yêu cầu họ tự chuyển tài sản. Khi họ không tự chuyển, ban tổ chức di chuyển tài sản ra khỏi khu đất.
Việc di chuyển phải được ghi nhận bằng biên bản, trong đó liệt kê tài sản, tình trạng, nơi chuyển đến. Nếu chủ tài sản nhận ngay tại chỗ, biên bản ghi nhận việc giao. Nếu chủ tài sản từ chối nhận, ban lập biên bản về việc từ chối, tổ chức bảo quản tài sản theo quy định và thông báo cho chủ tài sản đến nhận lại. Nơi bảo quản và cách thức bảo quản do cơ quan tổ chức cưỡng chế bố trí.
Chi phí di chuyển, bảo quản và trách nhiệm chi trả được điều chỉnh bởi quy định về kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, cưỡng chế và quy định của tỉnh. Bạn đối chiếu văn bản hiện hành tại địa phương, và có quyền đề nghị cơ quan cho biết căn cứ nếu bị yêu cầu thanh toán một khoản nào đó khi nhận lại tài sản.
Biên bản tài sản: những dòng cần nhìn kỹ
Danh mục từng món. Biên bản tốt liệt kê từng món hoặc từng nhóm có đếm số lượng, không gộp chung chung kiểu "đồ dùng sinh hoạt". Nếu thấy ghi gộp, đề nghị ghi chi tiết hơn với những thứ có giá trị.
Tình trạng tài sản. Ghi rõ còn nguyên, đã hư hỏng sẵn hay hư hỏng trong lúc di chuyển. Đây là dòng quyết định khi sau này có tranh chấp về thiệt hại.
Đồ đóng gói kín. Thùng, bao, tủ khoá thường được ghi là "một thùng" mà không kiểm bên trong. Nếu có thể, đề nghị niêm phong và ghi số niêm phong, hoặc tự mở cho kiểm đếm trước sự chứng kiến của các thành phần.
Nơi chuyển đến và người chịu trách nhiệm bảo quản. Biên bản cần ghi rõ địa điểm và đơn vị hoặc người nhận trách nhiệm bảo quản. Không có thông tin này thì sau rất khó đòi.
Chữ ký các thành phần. Đại diện ban cưỡng chế, chính quyền cấp xã, người chứng kiến, và bạn hoặc người đại diện. Nếu không đồng ý với nội dung, ghi ý kiến trước khi ký, đừng ký trắng.
Những loại tài sản cần xử lý riêng
Một số loại tài sản không nên để chung với đồ đạc thông thường, vì rủi ro thất thoát hoặc hư hỏng cao:
- Tiền mặt, vàng bạc, giấy tờ có giá: chuyển đi từ trước. Nếu vẫn còn trong nhà vào ngày cưỡng chế, đề nghị kiểm đếm và niêm phong ngay trước mặt người chứng kiến.
- Giấy tờ đất, hồ sơ khiếu nại: đây là chứng cứ cho các bước tiếp theo, giữ bên người.
- Hàng hoá kinh doanh, máy móc: lập danh sách có số lượng, mã hàng; giữ hoá đơn nhập hàng. Hàng dễ hỏng, hàng có hạn sử dụng nên được bán hoặc chuyển đi trước.
- Đồ thờ cúng, di ảnh: gia đình nên tự chuyển, tránh để người khác xử lý.
- Vật nuôi: thu xếp gửi nơi khác trước; vật nuôi không phải loại tài sản dễ bảo quản trong kho.
- Tài sản của người khác: đồ của người thuê nhà, hàng ký gửi, xe của người quen. Báo cho chủ của chúng đến nhận trước, hoặc ghi rõ trong biên bản tài sản đó thuộc về ai.
- Cây trồng, hoa màu chưa thu hoạch: những gì đã được kiểm đếm và tính bồi thường thì thường không còn là tài sản bạn được giữ lại sau khi bàn giao; muốn thu hoạch phải hỏi rõ trước.
Danh sách này càng làm sớm thì phần việc của ngày cưỡng chế càng nhẹ. Những gì bạn đã tự chuyển đi trước sẽ không phải nằm trong biên bản bảo quản và không có rủi ro thất lạc.
Nhận lại tài sản sau cưỡng chế
Khi có thông báo đến nhận lại tài sản, nên làm theo các bước để tránh tranh cãi về sau:
- Mang theo bản sao biên bản di chuyển, bảo quản tài sản và danh sách, ảnh chụp tài sản bạn tự lập trước ngày cưỡng chế.
- Đi cùng một người làm chứng, nếu có thể là người đã có mặt hôm cưỡng chế.
- Đối chiếu từng món với biên bản: đủ số lượng không, tình trạng có khác với lúc ghi không.
- Ghi ngay vào biên bản giao nhận những món thiếu, hư hỏng, kèm mô tả cụ thể. Chụp ảnh tại chỗ.
- Nếu bị yêu cầu thanh toán chi phí bảo quản, đề nghị cho biết căn cứ và xin chứng từ.
- Ký nhận phần đã nhận, ghi rõ phần chưa nhận được hoặc không đồng ý.
Đừng trì hoãn việc nhận lại. Tài sản để lâu ở nơi bảo quản dễ xuống cấp, và thời gian kéo dài cũng làm việc chứng minh hư hỏng xảy ra trong thời gian bảo quản khó hơn.
Khi tài sản bị thiếu hoặc hư hỏng
Nếu đối chiếu thấy thiếu hoặc hư hỏng, bước đầu tiên là ghi nhận bằng văn bản ngay khi nhận, có chữ ký của người giao. Bước tiếp theo là gửi văn bản tới cơ quan tổ chức cưỡng chế, nêu cụ thể món nào, giá trị ước tính, chứng cứ (ảnh trước cưỡng chế, biên bản ngày cưỡng chế, biên bản nhận lại), và đề nghị giải quyết.
Nếu thiệt hại do hành vi trái pháp luật của người thi hành công vụ gây ra, bạn có thể tìm đến cơ chế bồi thường của Nhà nước. Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước đòi hỏi phải có văn bản làm căn cứ yêu cầu bồi thường, tức là văn bản xác định hành vi đó trái pháp luật, ví dụ quyết định giải quyết khiếu nại hoặc bản án. Vì vậy, khiếu nại về hành vi gây thiệt hại thường là bước phải làm trước. Thủ tục yêu cầu bồi thường nhà nước được bàn kỹ ở chuyên mục thi hành án hành chính và bồi thường nhà nước.
Ví dụ giả định: một hộ kinh doanh ở Bắc Ninh nhận lại hàng hoá thấy thiếu nhiều thùng so với biên bản. Hộ này có danh sách hàng và ảnh chụp trước ngày cưỡng chế, biên bản ngày cưỡng chế ghi rõ số thùng. Khi ba văn bản khớp nhau và chỉ ra chênh lệch, yêu cầu giải quyết có cơ sở rõ ràng; nếu chỉ có lời kể thì gần như không chứng minh được.
Tài sản gắn liền với đất khác đồ đạc di chuyển được
Cần tách hai nhóm tài sản. Nhóm thứ nhất là nhà, công trình, cây trồng lâu năm, giếng, tường rào, tức tài sản gắn liền với đất. Nhóm này đã được kiểm đếm và đưa vào phương án bồi thường; khi cưỡng chế, chúng có thể bị tháo dỡ và tranh chấp về chúng thuộc về số liệu kiểm đếm và giá trị bồi thường, không phải về bảo quản. Nhóm thứ hai là đồ đạc, hàng hoá, máy móc di chuyển được. Nhóm này vẫn là tài sản của bạn sau cưỡng chế và chính là đối tượng của biên bản di chuyển, bảo quản.
Có những thứ nằm giữa hai nhóm: máy móc lắp đặt cố định, điều hoà, bình nước nóng, cửa cuốn, hệ thống điện mặt trời trên mái. Một số thứ đã được tính bồi thường chi phí di chuyển, lắp đặt lại trong phương án; một số chưa. Đọc phương án bồi thường của hộ mình để biết món nào được tính thế nào, và nếu muốn tháo lấy lại thì hỏi trước tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường để tránh bị coi là tự ý tháo dỡ phần đã nhận tiền.
Vật liệu thu hồi được sau khi tháo dỡ nhà như sắt thép, gạch, ngói, gỗ cũng nên được hỏi rõ trước: gia đình có được tự tháo để tận dụng không, trong thời gian nào. Câu trả lời nên có bằng văn bản hoặc được ghi vào biên bản.
Giữ chứng cứ về tài sản: làm từ trước, không đợi đến ngày cưỡng chế
Mọi tranh chấp về tài sản sau cưỡng chế đều quay về một câu hỏi: trước khi cưỡng chế, trong nhà có gì và tình trạng ra sao. Người trả lời được câu hỏi đó bằng chứng cứ là người có lợi thế. Cách làm đơn giản nhất là quay một đoạn video đi qua từng phòng, mở từng tủ, có âm thanh mô tả, lưu tệp gốc ở ít nhất hai nơi. Ảnh chụp từng món có giá trị, kèm hoá đơn nếu có.
Danh sách tài sản viết tay hoặc đánh máy, có ngày, có chữ ký của chủ hộ và một hai người làm chứng là hàng xóm, càng tốt nếu có cả tổ trưởng dân phố hoặc trưởng thôn. Nếu tài sản có giá trị lớn, bạn có thể cân nhắc mời thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận hiện trạng trước ngày cưỡng chế. Nội dung về vi bằng được bàn ở bài riêng.
Khi có tranh chấp, người giải quyết thường đặt các nguồn chứng cứ cạnh nhau: danh sách của gia đình, biên bản kiểm đếm, biên bản ngày cưỡng chế, biên bản nhận lại. Chúng càng khớp nhau ở những điểm không tranh chấp thì những điểm bạn chỉ ra là sai lệch càng đáng tin. Vì vậy, đừng thổi phồng danh sách; một món kê khống bị phát hiện có thể làm cả bộ chứng cứ mất giá trị.
Câu hỏi thường gặp
Không tự chuyển đồ đạc ra thì đồ đạc bị xử lý thế nào?
Ban thực hiện cưỡng chế sẽ di chuyển tài sản ra khỏi khu đất. Nếu chủ tài sản không nhận, ban lập biên bản, tổ chức bảo quản theo quy định và thông báo để chủ tài sản đến nhận lại. Tài sản không bị tịch thu chỉ vì bạn không tự chuyển.
Ai phải trả chi phí bảo quản tài sản sau cưỡng chế?
Trách nhiệm chi trả chi phí di chuyển, bảo quản được điều chỉnh bởi quy định về kinh phí tổ chức cưỡng chế và quy định của tỉnh. Nếu bị yêu cầu thanh toán, bạn có quyền đề nghị cơ quan cho biết căn cứ và cung cấp chứng từ trước khi trả.
Tài sản bị vỡ khi ban cưỡng chế di chuyển có đòi bồi thường được không?
Có thể, nếu chứng minh được thiệt hại xảy ra trong quá trình di chuyển, bảo quản do lỗi của người thực hiện. Cần biên bản ghi tình trạng tài sản lúc di chuyển, ảnh trước cưỡng chế và biên bản nhận lại. Yêu cầu bồi thường nhà nước cần văn bản xác định hành vi trái pháp luật.
Đồ của người thuê nhà bị chuyển đi cùng thì ai chịu trách nhiệm?
Chủ nhà nên báo người thuê dọn đồ trước. Nếu vẫn còn, đề nghị ban cưỡng chế ghi rõ trong biên bản tài sản đó thuộc về ai, để người thuê trực tiếp nhận lại. Thoả thuận về trách nhiệm giữa chủ nhà và người thuê là quan hệ dân sự riêng.
Có được yêu cầu kiểm đếm đồ trong thùng, tủ khoá không?
Bạn có thể đề nghị mở ra kiểm đếm trước sự chứng kiến của các thành phần hoặc niêm phong có ghi số niêm phong vào biên bản. Nếu không làm vậy, biên bản thường chỉ ghi số thùng, và tranh chấp về đồ bên trong sẽ rất khó chứng minh.
Quá lâu không đến nhận tài sản thì sao?
Tài sản để lâu dễ xuống cấp, và việc xử lý tài sản không có người nhận được thực hiện theo quy định của pháp luật. Bạn nên đến nhận ngay khi có thông báo, hoặc uỷ quyền bằng văn bản cho người thân nhận thay.